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广州楼市如何应对“下一个十年”?

中国经济在经历了多年高速增长后,进入“GDP个位数增长”的常态。预计未来十年,GDP增长速度还将减缓。与中国经济一样,房地产业经历了2003-2013年的“黄金十年”,同样面临变化与机遇。2014年,在前期政策环境较为稳定的情况下,中国楼市出现了自发的市场调整;与此同时,关于“库存高企”和中国楼市“告别总量短缺”的话题成为房地产人乃至整个社会关注的焦点。对于目前市场已经进入“白银时代”的论断,行业人士也判断不一。可以确定的是,眼下众多品牌房企纷纷开始探索转型升级新路向,寻求在新市场形势下的可持续发展模式,重塑企业的核心竞争力。

  广州作为四大一线城市之一,在此轮调整之后,又将走向怎样的未来?戴德梁行广州公司总经理黎庆文表示,对比2009年,今年政策环境类似,但市场环境已有较大改变。“3.30”等系列政策有助于短期内缓解楼市压力,但难以扭转楼市中长期增速下行的趋势。国内房地产行业格局正发生深刻变化:市场集中度逐年提高、对专业度的要求更强。房地产行业的增长点已由“趋势性机会”转变为“结构性机会”。对于广州,结构性机会包括:相比其它城市,广州人口增量仍将庞大,“刚性需求”中长期下行,但“改善型”购房需求量将会上升;从房地产运营模式上看,从“开发为主”到“服务经营、资产管理”并重,房企还有很大空间,尤其是商业地产细分市场与个性化的产品创新有待进一步开发;此外,更多金融创新渠道有助房企“轻松上阵”,而新城镇化,以及自贸区、金融城、电商聚集区等新兴平台将提供更多房地产机遇。

  高回报高速发展期已过去

  数据显示,截止2014年底,中国住宅库存量升至6.2亿平方米的高位,这一数据尚未包含在建的项目,即未来的潜在库存。与此同时,我国人均居住面积不断增加,2012年城市人均住宅面积为32.9平方米,超过日本的19.6平方米和新加坡的21平方米,接近英国的人均面积35.4平方米。从总量上看,中国住宅已告别“短缺”时代。2014年以来,楼市开启自发调整,全国住宅成交量价基本呈现下滑态势。今年“330”等新政的出台,是一个释放库存压力、促进房地产市场回稳的措施。不过,戴德梁行广州公司总经理黎庆文认为,此轮政策有助于短期内缓解楼市压力,但难以扭转楼市中长期增速下行的趋势。

  经过“黄金十年”的发展和打磨,房地产行业格局正在发生深刻变化:市场集中度逐年提高,对专业度的要求也变得更强。数据显示,近五年来,综合实力排名前十的房地产企业销售市场份额逐年增加,截止2014年底,十大房企的销售份额占比已达到15.6%,排名中国前100的房企占据了房地产市场35.4%的销售额;自2011年以来,百强房企销售额增长率连续4年高于全国商品房销售额增长率,甚至在2014年全国商品房销售额呈现负增长的情况下,百强企业的销售额仍然取得了增长率超过12%的强劲表现。与此同时,曾经“拿到地块就能赚钱”的时代已过去,一些被高利润、高回报吸引进入房地产开发市场的非专业企业在此轮市场调整中黯然退出。

  广州楼市未来仍有六大机遇

  基于以上判断,黎庆文指出,房地产行业的增长点已由“趋势性机会”转变为“结构性机会”。在他看来,对于广州而言,这些结构性的机会存在于:

  一、相比其它城市,广州人口增量仍将庞大。作为国内一线城市,广州丰富的教育、医疗、社会文化资源将持续吸引外来就业人口,根据戴德梁行研究模型测算,2015-2025年,广州的常住人口预计至少有约670万的增量,按人均居住面积20平方米计算,2015-2025年平均每年对于居住面积的新增需求达到约1300万平方米。与全国大多数城市相比,广州未来的刚需和改善性住房需求都还有较大的增长空间。

  二、“刚性需求”中长期下行,“改善性”购房需求量将会上升。全国第六次人口普查数据显示,未来十年,广州处于25-34岁的刚需购房年龄段人口数量将处于下行通道,而处于34-39岁年龄段、较多住房改善性需求的人口数量预计将呈上升趋势,未来改善性住房需求量将出现攀升。

  三、从“开发为主”到“服务经营、资产管理”并重,房企还有很大空间,尤其是商业地产。中国大多数企业在商业地产项目操作上会参照住宅开发的模式,通过散卖快速回收现金流。不过,今天的市场环境,“建好就卖”的模式已经越来越难。未来更多房企将会主动或被动地增大“服务经营、资产管理”在产品中的比例。实际上,如果对比广州与上海、香港的宏观经济数据不难发现,广州在许多经济指标上表现非常强劲。广州人口只有上海的一半水平,但第三产业增加值相当于上海的7成,而社会消费品零售总额更相当于上海的89%,甚至高出香港。对比三地的甲级写字楼存量、租金及优质购物中心租金等数据,广州还存在着较大的增长空间,未来广州商业地产市场还将看好。

  四、细分市场与个性化的产品创新有待进一步开发。除了住宅、商铺等传统产品外,开发商与投资者还应从广度和深度上拓展眼光,关注更多创新的房地产产品。比如今年两会上提到的养老、旅游地产,互联网+概念、绿色地产、智慧城市等等。这些领域都可能在未来随着市场需求的变化出现较大的成长机遇。

  五、更多金融创新渠道有助房企“轻松上阵”。除了银行贷款以外,房企资金来源从2014起主动或被动开启了更多渠道。此外,险资、信托对于房地产的兴趣逐渐增强,未来房地产与金融对接成为大势所趋。解决好资金问题,房地产将更能轻松上阵。

  六、新城镇化,以及自贸区、金融城、电商聚集区等新兴平台将为广州提供更多的房地产机遇。广州拥有优良的贸易基础,自贸区、电商聚集区平台的建立无疑会令到广州的贸易发展如虎添翼;而房地产则能为贸易的发展提供更大、更优质的平台空间。此外,新城镇化、金融城的推进等等,将为广州带来更多的居住和商务空间需求。